Baixarà el preu de l'habitatge a Barcelona el 2026 i el 2027?

El 2006, la banca va prestar 170.298 milions d'euros a les llars espanyoles per comprar habitatge. El 2025, tot i que el crèdit concedit va créixer un 21,8% respecte a l'any anterior, la xifra va ser de només 82.749 milions d'euros, segons les dades que maneja l'economista Gonzalo Bernardos, director del Màster Immobiliari de la Universitat de Barcelona, en una anàlisi publicada a Expansión. La diferència real és encara més gran del que sembla, perquè entre el 2006 i el 2025 la inflació acumulada va ser del 46,8%.

El crèdit destinat al sector immobiliari i de la construcció també ha canviat de pes dins l'economia. Fa vint anys, aquest saldo creixia a un ritme del 43,9% anual i equivalia al 36,7% del PIB; el 2025 només va augmentar un 1,3% i va representar el 5,6% de la producció nacional. Per això l'aportació de la construcció al PIB va ser pràcticament la mateixa el 2013, el pitjor any de la crisi immobiliària, que el 2025: un 5,4% en tots dos casos.

La manera de concedir crèdit també és diferent. Ara la banca no finança la compra de sòl urbà i només dona suport a la construcció de promocions a empreses amb solvència i experiència acreditades; als compradors particulars amb pocs estalvis no se'ls fa un préstec a mida com el 2006, sinó que se'ls demana esperar a acumular més estalvi o ingressos.

El 2006, Espanya va iniciar 762.540 habitatges, el màxim històric de la sèrie. Només set anys després, el 2013, la xifra va caure fins als 35.721, el nivell més baix des que hi ha registres oficials. Malgrat el boom immobiliari que va arrencar el 2021, la recuperació ha estat decebedora: el 2025 es van iniciar 137.330 pisos, tot just un 18% dels que es van començar el 2006.

Un dels motius és que a la majoria de municipis de menys de 25.000 habitants, on viu el 34,1% de la població espanyola, promoure pisos no és rendible, i els promotors només són competitius amb habitatges unifamiliars d'alta gamma. Això amplia la diferència de preu entre habitatge usat i habitatge nou: un pis usat de 75 m² en aquestes localitats ronda els 150.000 euros, mentre que un de nou de la mateixa superfície difícilment baixa dels 250.000 euros, un 67% més car.

A això s'hi sumen els requisits més grans del Codi Tècnic de l'Edificació, com l'eficiència energètica o l'aïllament acústic, l'encariment de materials i mà d'obra per l'escassetat de treballadors, i una tramitació administrativa lenta: a la majoria de municipis, aconseguir una llicència d'edificació triga més de sis mesos, i en alguns fins a dos anys.

El 2025, les compravendes d'habitatge usat a Espanya van créixer un 5,2% i van assolir les 683.871 unitats, un màxim històric impulsat en part pel trasllat de demanda des del lloguer i des de l'habitatge nou. Però el repartiment per ciutats no va ser homogeni: entre juliol i desembre de 2025, les compravendes van pujar un 1,8% interanual a tot Espanya, mentre que a les capitals de província van caure un 4,4%.

Barcelona va ser una de les ciutats on més va retrocedir la venda: un 11% en el segon semestre de 2025, només per darrere de Madrid, que va caure un 15,5%. En el costat oposat, ciutats com Jaén (+17,5%), Cáceres (+15,2%) o Bilbao (+22,8%) van registrar pujades notables.

Segons dades del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, la quota de mercat conjunta de les deu ciutats més poblades d'Espanya, entre elles Barcelona i Madrid, ha baixat del 21,3% el 2017 al 15,9% el 2025, una tendència que ja s'havia vist entre el 2004 i el 2007. Bernardos considera que continuarà els propers anys perquè la demanda de classe mitjana-baixa i dels joves, el motor del mercat a partir d'ara, es pot permetre comprar més fàcilment en ciutats mitjanes que a Barcelona o Madrid.

Entre el 2021 i el 2025, l'oferta d'habitatge en lloguer a Espanya es va reduir un 35%, segons el Baròmetre del Lloguer. A la província de Barcelona, la caiguda va ser molt més pronunciada: un 56,6%, davant el 30,6% de la província de Madrid. La diferència coincideix amb l'aplicació de límits al preu del lloguer a zones tensionades, presents a Catalunya i no a la Comunitat de Madrid.

Entre les causes assenyalades hi ha la inseguretat jurídica derivada de la regulació, la por a l'ocupació, les dificultats per desnonar inquilins vulnerables que deixen de pagar i la percepció negativa cap als grans propietaris. La conseqüència és que una part dels casers prefereix vendre l'habitatge i materialitzar la plusvàlua abans que mantenir-lo en lloguer.

Malgrat aquesta menor oferta, el preu del lloguer no es dispara de manera descontrolada: entre el 2018 i el 2025 va pujar un 46,9% a Espanya, i per als propers dos anys Bernardos no espera pujades superiors al 4% anual en la renda dels nous contractes. Per a l'inquilí, això no significa que sigui més fàcil trobar pis, sinó que competeix per una oferta cada vegada més reduïda.

El mateix Bernardos resumeix la seva previsió per al mercat residencial espanyol en els propers mesos: un refredament, no una congelació. Calcula que les transaccions baixaran al voltant d'un 8% tant el 2026 com el 2027, i que a finals d'aquest darrer any el preu de l'habitatge haurà pujat menys d'un 5% acumulat. Al seu parer, aquest refredament seria una bona notícia per al sector, perquè allargaria l'actual cicle alcista en lloc d'accelerar-ne el final.

Per a Barcelona, aquesta lectura encaixa amb el que ja mostren les dades: una demanda que continua superant l'oferta a les zones més consolidades, propietaris d'habitatge d'alt standing que hauran d'ajustar preus si volen vendre en terminis raonables, i una demanda d'inversió i de compradors estrangers d'alt poder adquisitiu que comença a perdre embranzida davant l'empenta de les classes mitjana-baixa i jove.

Per a qui compra, ven o inverteix a Barcelona, la conclusió pràctica no és esperar una caiguda generalitzada de preus, sinó anticipar un mercat una mica més lent, amb menys operacions i amb més marge per negociar en els immobles que no encaixin exactament amb el que busca la demanda solvent que queda.