Canviar la hipoteca de banc per subrogació: costos i passos

Canviar la hipoteca de banc per subrogació significa traslladar el préstec hipotecari a una altra entitat, normalment per millorar el tipus d’interès o el termini. Tècnicament s’anomena subrogació de creditor: canvia el banc que presta els diners, però la hipoteca no es cancel·la per crear-ne una altra des de zero.

A Barcelona i a la resta de Catalunya, aquesta decisió sol aparèixer quan una família va signar una hipoteca variable, mixta o fixa en un moment menys favorable i ara troba ofertes millors. D’acord amb l’Estadística Registral Immobiliària del Col·legi de Registradors, a Catalunya es van registrar 88.803 hipoteques sobre habitatge en els darrers dotze mesos al tancament del primer trimestre de 2026, una dada autonòmica que no descriu només Barcelona, però sí que reflecteix que el mercat hipotecari català continua tenint molt volum d’operacions.

La subrogació no és l’única via. També pots negociar amb el teu propi banc una novació o cancel·lar la hipoteca i signar-ne una de nova. La diferència importa perquè canvien els tràmits, els costos, el marge de negociació i el tipus de modificacions que es poden fer.

La subrogació de creditor s’utilitza quan un altre banc millora l’oferta i assumeix la posició del banc anterior. És l’opció més associada a canviar d’entitat sense refer tot el finançament des de zero. A l’escriptura de subrogació es pot modificar el tipus d’interès, el termini o tots dos; si es volen canviar altres condicions addicionals, es pot pactar una novació un cop subrogada la hipoteca.

La novació és una modificació del préstec amb el mateix banc. Pot afectar el tipus d’interès, el termini, el sistema d’amortització, el capital pendent si s’amplia o determinades garanties. Sol ser més senzilla si el banc actual vol retenir el client, però depèn de la seva acceptació: a diferència de la subrogació, aquí no hi ha una entitat competidora que substitueixi automàticament el creditor.

Cancel·lar la hipoteca i signar-ne una de nova és una altra operació: primer s’extingeix el préstec anterior i després se’n constitueix un altre. Pot tenir sentit si es vol canviar alguna cosa que la subrogació no permet o si el nou banc estructura l’operació així, però normalment exigeix més tràmits: cancel·lació econòmica i registral de la hipoteca antiga, nova taxació, nova escriptura i nova inscripció.

En una subrogació, el cost que més cal mirar és la compensació o comissió per reemborsament o amortització anticipada que consti a la hipoteca original, sempre dins dels límits legals. Per a préstecs a tipus variable posteriors a la Llei 5/2019, la compensació pactada es pot configurar, de manera excloent, amb un límit del 0,15 per cent durant els cinc primers anys o del 0,25 per cent durant els tres primers anys, i només fins a la pèrdua financera que pugui patir l’entitat.

Si l’operació consisteix a passar de tipus variable a tipus fix, o a un primer període fix d’almenys tres anys, mitjançant novació o subrogació, la compensació per reemborsament queda limitada al 0,05 per cent durant els tres primers anys del préstec i no es pot cobrar per aquest concepte un cop transcorreguts aquests tres anys. A més, si en una novació no hi ha amortització anticipada de capital, no correspon cobrar comissió per reemborsament anticipat.

En els préstecs a tipus fix, la compensació per reemborsament anticipat es pot pactar amb límits diferents: fins al 2 per cent durant els deu primers anys, o des que sigui aplicable el tram fix, i fins a l’1,5 per cent després, també condicionada al fet que hi hagi pèrdua financera per a l’entitat. A la pràctica, no n’hi ha prou amb mirar el percentatge màxim: cal comprovar si la comissió està realment pactada a la teva escriptura i com es calcula en el teu cas concret.

El primer pas és calcular la teva posició actual: capital pendent, termini restant, tipus d’interès, TAE real, quota, productes vinculats i penalitzacions. Una hipoteca amb quota baixa però termini molt allargat pot acabar sent més cara que una altra amb una quota una mica superior i menor cost total.

Després convé demanar oferta a una o diverses entitats. El nou banc analitzarà ingressos, estabilitat laboral, endeutament, historial de pagaments, valor de l’habitatge i capital pendent. És habitual que sol·liciti una taxació actualitzada, perquè necessita comprovar que la garantia continua sent suficient.

Si el banc nou es vol quedar la hipoteca, presenta una oferta vinculant amb les condicions financeres. En acceptar-la, autoritzes l’entitat nova a comunicar-ho al banc actual i a demanar-li la certificació de l’import del deute pendent. El banc actual ha de lliurar aquesta certificació en un termini màxim de set dies naturals des del requeriment realitzat per l’entitat subrogant.

El banc actual no pot bloquejar la subrogació pel simple fet de no voler perdre el client. La normativa permet al deutor subrogar una altra entitat sense consentiment de la creditora anterior, sempre que se segueixi el procediment legal i la nova entitat pagui el deute corresponent.

El seu paper principal és lliurar la certificació de deute i, si vol competir, presentar una contraoferta. Aquesta contraoferta sol articular-se mitjançant novació: el banc manté la hipoteca, però modifica condicions per igualar o millorar el que ofereix l’entitat nova.

El punt important és que la decisió final no s’ha de basar només en si el banc actual “iguala el tipus”. Cal comparar també la TAE, les bonificacions condicionades, les assegurances, targetes o plans exigits, el cost de cancel·lar aquests productes, el termini resultant i si l’oferta manté flexibilitat per amortitzar anticipadament.