Límit del lloguer a Barcelona en zona tensionada: quina renda pots demanar legalment

El límit del lloguer a Barcelona en zona tensionada es basa avui en dues capes normatives: la regulació estatal de la Llei d’arrendaments urbans, modificada per la Llei 12/2023 pel dret a l’habitatge, i la normativa catalana que concreta obligacions d’informació, control i sanció en contractes situats en zones tensionades.

La Llei 12/2023 va entrar en vigor el 26 de maig de 2023, però el límit pràctic de rendes a Barcelona es va començar a aplicar quan es van publicar la declaració de zona tensionada per als primers municipis catalans i el sistema estatal de referència de preus. A Barcelona, la data clau és el 16 de març de 2024, perquè la ciutat forma part dels 140 municipis de la primera declaració catalana.

A Catalunya, el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, en vigor des del 30 de gener de 2025, va reforçar el règim de contenció de rendes: obliga a informar de la renda anterior o del preu de referència, exigeix fer constar la condició de gran tenidor quan pertoqui i tipifica infraccions si se supera el màxim permès o s’omet informació rellevant en el contracte o en la publicitat.

Barcelona està declarada zona de mercat residencial tensionat dins de la primera zona catalana. La Generalitat indica que aquesta primera zona, formada per 140 municipis, està vigent des del 16 de març de 2024; la declaració té una durada inicial de tres anys i es pot prorrogar anualment si es mantenen els requisits.

Per a un contracte nou d’habitatge habitual, la conseqüència principal és que la renda no es pot fixar lliurement només per comparació amb el mercat. Si l’habitatge va tenir un contracte d’habitatge habitual en els cinc anys anteriors, el punt de partida és l’última renda d’aquell contracte, un cop aplicada l’actualització que pertoqui. A més, si l’arrendador és gran tenidor, el preu també ha de respectar el sistema estatal de referència i preval el límit més baix.

Per a una renovació cal distingir dues situacions. Si es prorroga el mateix contracte, no s’està fixant una renda inicial nova: continuen les condicions pactades, amb l’actualització anual que correspongui si estava prevista. Si se signa un contracte nou, encara que sigui amb el mateix llogater o després d’extingir-se l’anterior, s’han de revisar els límits de renda aplicables als nous contractes en zona tensionada.

L’índex aplicable a Barcelona és el Sistema Estatal de Referència de Preus de Lloguer d’Habitatge. La consulta es fa a l’eina del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana, introduint l’adreça o la referència cadastral i les característiques de l’immoble: superfície, estat, planta, ascensor, terrassa, aparcament, eficiència energètica i altres dades que afecten la forquilla.

El resultat no és un únic preu, sinó una forquilla amb un valor inferior i un valor superior. En els supòsits en què l’índex limita la renda, el valor rellevant és el valor superior del rang: aquest és el sostre que no s’ha de superar. Si a més existeix un contracte anterior dins dels cinc anys previs, cal comparar aquest sostre amb la renda anterior actualitzada i aplicar el límit més baix quan el propietari sigui gran tenidor.

El certificat o document obtingut en la consulta s’ha de conservar i adjuntar en la formalització del contracte quan l’habitatge està en zona tensionada. La normativa catalana exigeix que en el contracte consti la renda anterior o el preu que resulta del sistema de referència, i també la condició de gran tenidor si la propietat la té.

La regla general de la renda anterior actualitzada admet determinats increments addicionals, però no funcionen com una pujada lliure. La LAU permet superar la renda anterior actualitzada fins a un màxim addicional en supòsits taxats: determinades actuacions de rehabilitació, millores acreditades d’eficiència energètica, obres d’accessibilitat o contractes de deu anys o més, o amb una pròrroga voluntària per a l’arrendatari que permeti assolir aquest període.

En aquests casos no n’hi ha prou amb haver pintat el pis, canviar mobles o fer reparacions ordinàries. Les millores han d’encaixar en els supòsits previstos i poder-se acreditar amb documentació tècnica, certificats o justificants. Si l’increment es basa en una rehabilitació energètica, per exemple, caldrà poder demostrar l’estalvi exigit mitjançant certificats d’eficiència energètica correctament registrats.

També hi ha habitatges o usos que no segueixen exactament aquest esquema. La Generalitat exclou de la limitació general determinats supòsits, com habitatges de protecció oficial, habitatges integrats en xarxes públiques d’inserció o mediació per a lloguer social, fons d’habitatge destinats a polítiques socials, lloguer social obligatori i habitatges d’ús turístic. En canvi, anomenar “temporada” un lloguer que en realitat cobreix la residència habitual del llogater pot considerar-se una pràctica d’elusió i generar problemes.

Signar una renda superior al màxim aplicable no és només un desacord privat entre arrendador i llogater. A Catalunya, la normativa d’habitatge preveu infraccions específiques per als contractes subjectes a contenció de rendes: si la renda supera l’import màxim permès, la conducta es pot qualificar com a infracció greu o molt greu segons el percentatge d’excés.

Les sancions previstes a la Llei catalana del dret a l’habitatge són rellevants: les infraccions greus se sancionen amb multes de 9.001 a 90.000 euros i les molt greus amb multes de 90.001 a 900.000 euros, sens perjudici de la graduació que pugui aplicar l’administració en cada expedient. A més, ometre en el contracte o en la publicitat el preu de referència, la renda anterior o la condició de gran tenidor també pot generar infracció.

El llogater pot acudir als serveis d’habitatge o consum competents i, segons el cas, plantejar reclamacions judicials. Per al propietari, el risc no es limita a la possible multa: també pot implicar devolució de quantitats, conflictes sobre la validesa de determinades clàusules, retards en la relació contractual i pèrdua de seguretat jurídica si el contracte es va dissenyar per esquivar la norma.