¿Bajará el precio de la vivienda en Barcelona en 2026 y 2027?

En 2006, la banca prestó 170.298 millones de euros a los hogares españoles para comprar vivienda. En 2025, pese a que el crédito concedido creció un 21,8% respecto al año anterior, la cifra fue de solo 82.749 millones de euros, según los datos que maneja el economista Gonzalo Bernardos, director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, en un análisis publicado en Expansión. La diferencia real es todavía mayor de lo que parece, porque entre 2006 y 2025 la inflación acumulada fue del 46,8%.

El crédito destinado al sector inmobiliario y de la construcción también ha cambiado de peso dentro de la economía. Hace veinte años, ese saldo crecía a un ritmo del 43,9% anual y equivalía al 36,7% del PIB; en 2025 solo aumentó un 1,3% y representó el 5,6% de la producción nacional. Por eso la aportación de la construcción al PIB fue prácticamente la misma en 2013, el peor año de la crisis inmobiliaria, que en 2025: un 5,4% en ambos casos.

La forma de conceder crédito también es distinta. Ahora la banca no financia la compra de suelo urbano y solo respalda la construcción de promociones a empresas con solvencia y experiencia acreditadas; a los compradores particulares con pocos ahorros no se les hace un préstamo a medida como en 2006, sino que se les pide esperar a acumular más ahorro o ingresos.

En 2006, España inició 762.540 viviendas, el máximo histórico de la serie. Solo siete años después, en 2013, la cifra cayó hasta las 35.721, el nivel más bajo desde que existen registros oficiales. Pese al boom inmobiliario que arrancó en 2021, la recuperación ha sido decepcionante: en 2025 se iniciaron 137.330 pisos, apenas un 18% de los que se empezaron en 2006.

Uno de los motivos es que en la mayoría de municipios de menos de 25.000 habitantes, donde vive el 34,1% de la población española, promover pisos no es rentable, y los promotores solo son competitivos con viviendas unifamiliares de alta gama. Esto amplía la diferencia de precio entre vivienda usada y vivienda nueva: un piso usado de 75 m² en esas localidades ronda los 150.000 euros, mientras que uno nuevo de la misma superficie difícilmente baja de 250.000 euros, un 67% más caro.

A esto se suman los mayores requisitos del Código Técnico de la Edificación, como la eficiencia energética o el aislamiento acústico, el encarecimiento de materiales y mano de obra por la escasez de trabajadores, y una tramitación administrativa lenta: en la mayoría de municipios, conseguir una licencia de edificación tarda más de seis meses, y en algunos hasta dos años.

En 2025, las compraventas de vivienda usada en España crecieron un 5,2% y alcanzaron las 683.871 unidades, un máximo histórico impulsado en parte por el trasvase de demanda desde el alquiler y desde la vivienda nueva. Pero el reparto por ciudades no fue homogéneo: entre julio y diciembre de 2025, las compraventas subieron un 1,8% interanual en toda España, mientras que en las capitales de provincia cayeron un 4,4%.

Barcelona fue una de las ciudades donde más retrocedió la venta: un 11% en el segundo semestre de 2025, solo por detrás de Madrid, que cayó un 15,5%. En el lado opuesto, ciudades como Jaén (+17,5%), Cáceres (+15,2%) o Bilbao (+22,8%) registraron subidas notables.

Según datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, la cuota de mercado conjunta de las diez ciudades más pobladas de España, entre ellas Barcelona y Madrid, ha bajado del 21,3% en 2017 al 15,9% en 2025, una tendencia que ya se había visto entre 2004 y 2007. Bernardos considera que seguirá los próximos años porque la demanda de clase media-baja y de los jóvenes, el motor del mercado a partir de ahora, puede permitirse comprar más fácilmente en ciudades medianas que en Barcelona o Madrid.

Entre 2021 y 2025, la oferta de vivienda en alquiler en España se redujo un 35%, según el Barómetro del Alquiler. En la provincia de Barcelona, la caída fue mucho más pronunciada: un 56,6%, frente al 30,6% de la provincia de Madrid. La diferencia coincide con la aplicación de límites al precio del alquiler en zonas tensionadas, presentes en Cataluña y no en la Comunidad de Madrid.

Entre las causas señaladas figuran la inseguridad jurídica derivada de la regulación, el temor a la okupación, las dificultades para desahuciar a inquilinos vulnerables que dejan de pagar y la percepción negativa hacia los grandes propietarios. La consecuencia es que una parte de los caseros prefiere vender la vivienda y materializar la plusvalía antes que mantenerla en alquiler.

A pesar de esta menor oferta, el precio del alquiler no se dispara de forma descontrolada: entre 2018 y 2025 subió un 46,9% en España, y para los próximos dos años Bernardos no espera subidas superiores al 4% anual en la renta de los nuevos contratos. Para el inquilino, esto no significa que sea más fácil encontrar piso, sino que compite por una oferta cada vez más reducida.

El propio Bernardos resume su previsión para el mercado residencial español en los próximos meses: un enfriamiento, no una congelación. Calcula que las transacciones bajarán alrededor de un 8% tanto en 2026 como en 2027, y que a finales de este último año el precio de la vivienda habrá subido menos de un 5% acumulado. En su opinión, ese enfriamiento sería una buena noticia para el sector, porque alargaría el actual ciclo alcista en lugar de acelerar su final.

Para Barcelona, esta lectura encaja con lo que ya muestran los datos: una demanda que sigue superando a la oferta en las zonas más consolidadas, propietarios de vivienda de alto standing que tendrán que ajustar precios si quieren vender en plazos razonables, y una demanda de inversión y de compradores extranjeros de alto poder adquisitivo que empieza a perder fuelle frente al empuje de las clases media-baja y joven.

Para quien compra, vende o invierte en Barcelona, la conclusión práctica no es esperar una caída generalizada de precios, sino anticipar un mercado algo más lento, con menos operaciones y con más margen para negociar en los inmuebles que no encajen exactamente con lo que busca la demanda solvente que queda.