Cambiar la hipoteca de banco: subrogación, novación y costes

Cambiar la hipoteca de banco por subrogación significa trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad, normalmente para mejorar el tipo de interés o el plazo. Técnicamente se llama subrogación de acreedor: cambia el banco que presta el dinero, pero la hipoteca no se cancela para crear otra desde cero.

En Barcelona y en el resto de Cataluña, esta decisión suele aparecer cuando una familia firmó una hipoteca variable, mixta o fija en un momento menos favorable y ahora encuentra ofertas mejores. De acuerdo con la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, en Cataluña se registraron 88.803 hipotecas sobre vivienda en los últimos doce meses a cierre del primer trimestre de 2026, un dato autonómico que no describe solo Barcelona, pero sí refleja que el mercado hipotecario catalán sigue teniendo mucho volumen de operaciones.

La subrogación no es la única vía. También puedes negociar con tu propio banco una novación o cancelar la hipoteca y firmar una nueva. La diferencia importa porque cambian los trámites, los costes, el margen de negociación y el tipo de modificaciones que se pueden hacer.

La subrogación de acreedor se utiliza cuando otro banco mejora la oferta y asume la posición del banco anterior. Es la opción más asociada a cambiar de entidad sin rehacer toda la financiación desde cero. En la escritura de subrogación se puede modificar el tipo de interés, el plazo o ambos; si se quieren cambiar otras condiciones adicionales, puede pactarse una novación una vez subrogada la hipoteca.

La novación es una modificación del préstamo con el mismo banco. Puede afectar al tipo de interés, el plazo, el sistema de amortización, el capital pendiente si se amplía o determinadas garantías. Suele ser más sencilla si el banco actual quiere retener al cliente, pero depende de su aceptación: a diferencia de la subrogación, aquí no hay una entidad competidora que sustituya automáticamente al acreedor.

Cancelar la hipoteca y firmar una nueva es otra operación: primero se extingue el préstamo anterior y después se constituye otro. Puede tener sentido si se quiere cambiar algo que la subrogación no permite o si el nuevo banco estructura la operación así, pero normalmente exige más trámites: cancelación económica y registral de la hipoteca antigua, nueva tasación, nueva escritura y nueva inscripción.

En una subrogación, el coste que más hay que mirar es la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada que figure en la hipoteca original, siempre dentro de los límites legales. Para préstamos a tipo variable posteriores a la Ley 5/2019, la compensación pactada puede configurarse, de forma excluyente, con un límite del 0,15 por ciento durante los cinco primeros años o del 0,25 por ciento durante los tres primeros años, y solo hasta la pérdida financiera que pueda sufrir la entidad.

Si la operación consiste en pasar de tipo variable a tipo fijo, o a un primer periodo fijo de al menos tres años, mediante novación o subrogación, la compensación por reembolso queda limitada al 0,05 por ciento durante los tres primeros años del préstamo y no puede cobrarse por ese concepto transcurridos esos tres años. Además, si en una novación no hay amortización anticipada de capital, no procede cobrar comisión por reembolso anticipado.

En los préstamos a tipo fijo, la compensación por reembolso anticipado puede pactarse con límites distintos: hasta el 2 por ciento durante los diez primeros años, o desde que sea aplicable el tramo fijo, y hasta el 1,5 por ciento después, también condicionada a que exista pérdida financiera para la entidad. En la práctica, no basta con mirar el porcentaje máximo: hay que comprobar si la comisión está realmente pactada en tu escritura y cómo se calcula en tu caso concreto.

El primer paso es calcular tu posición actual: capital pendiente, plazo restante, tipo de interés, TAE real, cuota, productos vinculados y penalizaciones. Una hipoteca con cuota baja pero plazo muy alargado puede terminar siendo más cara que otra con cuota algo superior y menor coste total.

Después conviene pedir oferta a una o varias entidades. El nuevo banco analizará ingresos, estabilidad laboral, endeudamiento, historial de pagos, valor de la vivienda y capital pendiente. Es habitual que solicite una tasación actualizada, porque necesita comprobar que la garantía sigue siendo suficiente.

Si el banco nuevo quiere quedarse la hipoteca, presenta una oferta vinculante con las condiciones financieras. Al aceptarla, autorizas a la entidad nueva a comunicarlo al banco actual y a pedirle la certificación del importe de la deuda pendiente. El banco actual debe entregar esa certificación en un plazo máximo de siete días naturales desde el requerimiento realizado por la entidad subrogante.

El banco actual no puede bloquear la subrogación por el simple hecho de no querer perder al cliente. La normativa permite al deudor subrogar a otra entidad sin consentimiento de la acreedora anterior, siempre que se siga el procedimiento legal y la nueva entidad pague la deuda correspondiente.

Su papel principal es entregar la certificación de deuda y, si quiere competir, presentar una contraoferta. Esa contraoferta suele articularse mediante novación: el banco mantiene la hipoteca, pero modifica condiciones para igualar o mejorar lo ofrecido por la entidad nueva.

El punto importante es que la decisión final no debe basarse solo en si el banco actual “iguala el tipo”. Hay que comparar también la TAE, las bonificaciones condicionadas, los seguros, tarjetas o planes exigidos, el coste de cancelar esos productos, el plazo resultante y si la oferta mantiene flexibilidad para amortizar anticipadamente.