Gastos de compraventa de vivienda según la ley: quién paga qué en Cataluña

Cuando se busca qué gastos de compraventa corresponden a cada parte según la ley, la referencia es el artículo 1455 del Código Civil: salvo que se pacte otra cosa, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura matriz ante notario y el comprador paga la primera copia y los gastos posteriores a la venta.

Los impuestos, en cambio, no se pueden repartir a voluntad: cada uno tiene un obligado al pago fijado por su propia ley. El ITP o el IVA los paga el comprador y la plusvalía municipal y el IRPF, el vendedor.

En la práctica, en Barcelona es habitual que el comprador asuma toda la factura de notaría, además del registro. Por eso lo importante es dejar por escrito en las arras quién paga qué, para evitar discusiones el día de la firma.

El gasto principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Cataluña, desde el 27 de junio de 2025, es progresivo: un 10 % hasta 600.000 euros, un 11 % hasta 900.000, un 12 % hasta 1.500.000 y un 13 % por encima. Hay tipos reducidos para algunos compradores, como jóvenes o familias numerosas, con requisitos concretos, y un tipo del 20 % para grandes tenedores.

El ITP se calcula sobre el mayor de dos importes: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro. El Tribunal Constitucional avaló este sistema en febrero de 2026, aunque el comprador puede demostrar que el valor real es inferior.

A eso se suman la notaría, el registro de la propiedad y, si se encarga, la gestoría que tramita los impuestos y la inscripción. Juntos suelen ser una parte pequeña del total comparada con el impuesto.

Si la vivienda es nueva y la vende el promotor, no se paga ITP sino IVA, que en vivienda es del 10 %, más Actos Jurídicos Documentados, que en Cataluña es del 1,5 %.

Si la compra se financia con hipoteca, desde la ley de crédito inmobiliario de 2019 el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, y el impuesto de la escritura hipotecaria lo paga el banco desde noviembre de 2018. Al comprador le corresponde la tasación. Lo explicamos en qué revisar antes de pedir la hipoteca.

El vendedor paga la plusvalía municipal, el impuesto que grava el aumento de valor del suelo. En Barcelona el tipo es del 30 % y se puede elegir entre dos métodos de cálculo; si se vende por menos de lo que se compró, no hay que pagarla.

También debe declarar en el IRPF la ganancia entre el precio de compra y el de venta. Hay exenciones, como reinvertir en otra vivienda habitual o tener más de 65 años y vender la vivienda habitual. Si el vendedor no reside en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo a Hacienda.

Además, el vendedor cancela su hipoteca pendiente en el banco y en el registro, aporta el certificado energético y la cédula de habitabilidad, y entrega el certificado de la comunidad de que no hay deudas. Si ha contratado una inmobiliaria, paga sus honorarios.

Esta tabla resume el reparto habitual en Cataluña. Los impuestos tienen un obligado fijo; el resto se puede pactar en las arras.

Las sorpresas suelen venir de lo que no se pactó: quién paga la notaría, cómo se reparte el IBI del año en curso o qué pasa con una derrama aprobada antes de la venta. Todo eso puede quedar resuelto en el contrato de arras.

Si vendes, te ayudamos a calcular los gastos desde la valoración gratuita. Y si quieres revisar el contrato antes de firmar, nuestros abogados de derecho inmobiliario lo hacen por ti.